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Beschaffenheitsvereinbarung beim Immobilienkauf

Vielfach ist nach dem Kauf einer Immobilie streitig, was die Parteien eigentlich vereinbart haben. Denn oftmals weichen die Meinungen nach dem Kauf derart stark voneinander ab, so dass das Gericht im Rahmen der sog. vorbereitenden Schriftsätze (vgl. § 129 ff. ZPO) und einer Beweisaufnahme den wirklichen oder mutmaßlichen Willen der Parteien erforschen muss (vgl. §§ 139, 286 ZPO).

Vielfach hilft sodann nicht nur ein Blick in den konkreten Vertrag sondern auch in Nebenurkunden, wie bspw. in ein übersandtes Maklereposé.

Mit dieser Fallkonstellation hatte sich der 4. Senat des OLG Dresden ( 4 U 2183/19) zu befassen. Nämlich, ob eine sog. Beschaffenheitsvereinbarung (vgl. § 434 I 1 BGB) vorliegt, wenn doch tatsächlich in dem Exposé angeboten wurde, dass das Gebäude „mit wenigen Handgriffen bereit [sei], neue Besitzer zu beherbergen“.

Im vorliegenden Fall machten die unterlegenen Kläger geltend, sie seien nicht auf umfassende Sanierungsarbeiten hingewiesen worden. Die durchzuführenden Renovierungsarbeiten seien bei Weitem nicht ausreichend, so dass abweichend zur Beschaffenheitsvereinbarung die sog. „Ist- Beschaffenheit“ von der „Soll- Beschaffenheit“ mit der Folge abweicht, dass ein Mangel vorläge.

Das OLG Dresden verneinte dies zutreffend wie folgt: „das im vorliegenden Fall erstellte Exposé enthält keine den erforderlichen Sanierungsaufwand näher konkretisierende Angaben, sondern nur die inhaltsleere Floskel, das Objekt sei „mit wenigen Handgriffen“ bereit „neue Besitzer zu beherbergen“ und darüber hinaus noch einen ausdrücklichen Hinweis auf den renovierungsbedürftigen Zustand des 1920 errichteten Gebäudes. „

Hiernach konnte der verklagte Verkäufer auch wirksam einen sog. Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB vereinbaren, was insbesondere auch “ den Zustand der elektrischen Anlage und der Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen unter den Paneelen“ anbelangte.

Dieses Beispiel macht deutlich, wie wichtig es ist, den Kaufgegenstand und das vertraglich Gewollte vorab durch einen Anwalt prüfen und Feinheiten der vertraglichen Ausgestaltung im Vorfeld abklären zu lassen, damit man im Nachhinein keine bösen Überraschungen erlebt.