Besonders in Ballungsgebieten kommt es sehr häufig vor, dass in der unmittelbaren Nachbarschaft Baumaßnahmen stattfinden. Unabhängig von ihrer Zeitdauer können diese zu einer gefühlten Lärmbelästigung und damit einhergehenden Minderung der Wohnqualität führen.
Mit der Frage der damit womöglich bestehenden Mietminderungsmöglichkeit hat sich der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 29.04.2020, Az. VIII ZR 31/18, zu befassen gehabt.
Denn grundsätzlich kann die Miete bei einem Mangel gemindert werden, vgl. § 536 BGB. Die Frage ist sodann, was einerseits mietvertraglich vereinbart wurde und somit auch geschuldet ist (sog. Beschaffenheitsvereinbarung). Denn wenn zum Thema der „Geräusch- und Schutzimmissionen“ nichts geregelt wurde, liegt auch keine sog. Beschaffenheitsvereinbarung vor. Dies dürfte wohl eine Vielzahl der Wohnungsmietverträge betreffen.
Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass zunächst grundsätzlich keine Mietminderungsmöglichkeit besteht, wenn keine Beschaffenheitsvereinbarung geschlossen wurde.
Im Einzelfall kann jedoch dennoch ein berechtigter Mangel der Mietwohnung vorliegen, nämlich wenn der Vermieter von dem mit der Baustelle auf sein Mietshaus einwirkenden Nachbarn eine Entschädigung nach § 906 BGB verlangen kann. Besteht von ihm kein Anspruch gegen den Nachbarn, so liegt auch keine Mietminderungsmöglichkeit vor.
Der Bundesgerichtshof hat hierbei dem Vermieter die Pflicht auferlegt, seinerseits bei Bestreiten eines Anspruchs nach § 906 BGB gegen den Nachbarn, dieses Bestreiten zu beweisen. Er hat konkret dem Mieter darzulegen, dass ihm weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche zustehen.
Die sog. Darlegungs- und Beweislast wird somit teilweise in den Verantwortungsbereich des Vermieters verschoben, da der Mieter bei einer Mietminderung seinerseits darzulegen und zu beweisen hat, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der von ihm behaupteten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar (direkt) beeinträchtigten und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 I S. 1 BGB handelt.
Im Zweifelsfall lohnt es sich daher grundsätzlich anwaltlichen Rat einzuholen.